丰台科技园出租中关村东升科技园园区租赁住房

用户投稿 2025年09月06日 17:12:01 6 0

中关村东升科技园园区租赁住房

项目的建设地点位于北京海淀区中关村东升科技园园区内。园区整体未来发展的重点是科技、金融、文化创意等现代服务业。总规划建筑面积约120万平方米，东邻永泰庄路，北至西小口路，南至永泰庄北路。西临专家国际公馆。东升科技园是中关村区域引进先进科技园创办理念的示范园区。

该项目总用地面积约3.81公顷，其中绿隔产业用地面积约3.24公顷，可用于建设集体租赁住房。需求分析发现其核心目标租户为两类人群：以技术类人员为主，以非技术类专业人员为辅。前者为收入相对较高的年轻个人租房者，后者多为中等收入的家庭租房者。

项目注重营造有温度的公共生活空间，打造社区型居住环境；为居住者提供丰富的公共设施，打造健康生活的运动主题配套设施，强调共享从“城市生活—社区生活—家庭生活”各层面的功能配套设施。

△空中花园、屋顶花园、公共空间、社区配套、公共空间组合、社区营造©THAD

对外开放的社区

总体布局上，北侧道路是连接西小口地铁站与中关村科技园区的主要道路，人流、车流密集，建筑在这一侧做出退让，满足了北侧居住小区的日照要求，为疏散瞬时人流提供了缓冲地带，更重要的是形成了与城市共享的、开放性最强的公共空间。建筑布局沿道路形成了完整的城市界面，中部由南、北两个主要入口区和中心两个下沉庭院串联起一条次一级开放空间轴线，联系城市与社区。结合社区的公共空间，在可达性最好的首层与地下一层设置公共配套服务功能。在面向城市道路的首层设置社区配套和沿街商业，地下一层设置体育特色服务空间。单体建筑造型强调整体感，风格现代简约，符合租赁住房年轻、活力、时尚的性格特点。建筑形态结合日照条件进行局部调整。起伏的屋顶天际线改善了内院日照，减轻了住户的压抑感，又与内院空间相互协调，形成了独特、活跃的居住空间

围合式的院落空间

项目以建筑围合院落的空间形态，取意于中国传统民居的合院意象，创造符合现代生活需求的社区环境。租赁社区通过“U”形、“L”形建筑，围合形成南、北两个内院，打造安全、积极、共享的庭院空间。

多样化的公共空间

租赁社区中的生活服务和交往功能正变得越来越重要，公共活动空间是承载这些行为的物质基础。项目利用垂直交通，串联起从屋面、标准层、首层、室外庭院到地下一层的公共活动空间，将地上与地下公共空间塑造成丰富、立体的双重景观，形成一个整体的、多元的具有生活气息的社区公共空间。

与城市共享的公共设施

多样化的公共配置服务设施为营造健康社区，丰富公共生活提供了关键条件。商业围绕地铁站及主要道路进行布局，分布较为集中。社区配套服务设置于沿街建筑的首层，作为物业管理、邮局、银行等配套服务功能区。小区内部的公共活动空间，作为社区型会议空间、小型多功能厅、文化艺术展厅、社区活动室、社区图书馆等灵活使用，后期经营引进商业设施为小区服务。体育主题商业空间设置于地下一层，为城市区域提供稀缺的体育运动场所资源，

模块化的户型组合

项目以高质量的小户型为主，满足多类型租户的需求。单元模块化的跃层小户型组合，两层仅需一层公共走廊，有效减少住房公摊。从零居到三居，多种不同居住户型组合，形成多样化居住空间。方案将标准户型结合总平面布局，综合考虑日照、空间形态、交通便利性、防火分区、户型配比等因素，组合成内低外高的建筑群体形态。

△模块化户型组合©THAD

项目以小户型为主，内部装修采用全装配式装修，强调模块化与标准化，功能性与实用性，品质感与舒适性，采用整体式厨房卫浴产品，充分利用每一寸空间，尽可能增加储藏空间，采用以原木色地面和家具、白色墙面为主要基调的简约风格，可有效提升采光效率，在视觉上放大空间感受，体现舒适健康原则。

可持续性设计

在建筑屋顶上设集中集热、分户储热的太阳能热水供应系统：集中设置太阳能集热板、缓冲水箱，热水循环泵，各户卫生间设分户储热水箱。

太阳能热水系统保证安全可靠，内置加热系统带有保证使用安全的装置，并采取防冻、防过热、防雷、抗雹的技术措施；小区照明采用太阳能光伏路灯。利用太阳能，降低建筑总体用能消耗。

电池板：单/多晶硅高转换效率电池板寿命≥25年；蓄电池：太阳能专用，寿命≥5年；控制器: 微电脑智能防水控制，具有防过充、过放、光控加时控等多种功能，寿命≥5年；电池箱：磨具压制成型，全密封防水，有较好的保温作用，寿命≥20年。

一线城市国有土地开发空间受限，靠近城市的大量集体建设用地为城市发展提供了重要的战略性土地资源。将集体建设用地改造与城市租赁住房市场建设相结合，增加了城市住房的有效供给，不仅有助于解决流动人口的住房问题和职住平衡，同时有效促进土地利用效率，为村民创造可持续的收入，更有助于解决城乡接合部违法建设较多、管理无序等问题。

集体土地租赁住房，是土地制度改革的一种全新尝试，也是适应当下租赁住房市场需求的住房形式。低成本的土地供给方式及运营主体的特殊性，使建筑师在空间规划和建筑设计上有了新的可能。打造适宜、得体的租赁住房社区，创建更积极的城市空间界面与空间模式。对公共空间、配套设施的充分考虑与整合设计，在提高租房群体居住品质的同时，也将进一步促进该类型住房向标准化、规范化方向发展。

△总平面图©THAD

△首层平面©THAD

△立面图©THAD

△剖面图©THAD

项目名称 丨中关村东升科技园园区集体租赁住房

项目地点 丨北京市海淀区

项目类型 丨居住建筑

用地面积 丨3.81ha

建筑面积 丨120,932㎡

设计时间 丨2018

竣工时间 丨2023

设计单位 丨清华大学建筑设计研究院有限公司

建设单位 丨北京市海淀区鹍鹏农工商公司

项目负责人 丨李成磊

方案设计 丨何帆项曦徐杰刘山川刘莹马佳旺王众瓛

建筑设计 丨俞雄刘蔓靓欧丽超郭相宇栾松

结构设计 丨汤涵邓晓唐宏陈子星苏平安

给排水设计 丨王素敏杨国伟胡立新

暖通设计 丨吴晓燕姜贺彭李宗北刘雅莉

电气设计 丨徐丹张红霞

景观设计 丨何帆李飞代玲丽马啟淳朱雅栋朱健达

摄影单位 丨是然建筑摄影

第七分院 | 撰稿

企划部 | 编辑

THAD清华大学建筑设计研究院有限公司 | 版权

淡季行情延续上月北京住房租赁市场低位运行

2024年12月，北京二手住宅网签量创出2.1万套的新高，但北京租赁市场延续淡季行情，整体成交量和租金价格都低位运行。

业内人士预计，1月份北京住房租赁市场仍将处于淡季，租赁需求释放动力不足，春节返工后租赁市场有望回暖。

住房租赁市场整体成交节奏放缓

“上个月，一对叔叔阿姨为了陪孩子上学，要在孩子学校对面租一套房，他们仅花了两天时间、看了五六套房就把房子租了下来。”这个案例令位于望京西商圈的北京链家新季景沁园店商圈经理梁艳超印象深刻，因为与此前相比，2024年12月租赁市场的成交节奏相对会慢一些。

“从区域市场情况来看，门店租赁房源的新增挂牌量有所下降，新增客户量、带看量和成交量基本持平。现在租房的年轻人居多，主要是工作调动、到期换租的群体。业主方面默认春节前两月租金会略低一点，为了避免空置也愿意尽快出租。”梁艳超如是说。

位于丰台科技园商圈的21世纪不动产鸿业兴园店店长张文锋也表示，2024年12月份租赁市场较为低迷，成交量明显下降，成交租金也有所降低。相比11月份，2024年12月租赁成交节奏变慢，空置的房子明显增加。目前租房的客户很多都是换租，之前租的贵，现在趁年底租金便宜想要换一个更好的房子。

海淀西北旺商圈的情况也颇为类似。位于21世纪不动产西北旺城铁店店长杨威称，相比11月份，12月份成交量和租金价格均有所下降。由于成交周期拉长，库存房源较多，竞争较大，有些业主希望尽快出租房子，会选择降低租金。

机构租赁成交规模、平均租金跌幅收窄

交易量方面，我爱我家研究院统计显示，2024年12月，我爱我家北京住房租赁交易量环比持续下降，不过降幅较2024年11月明显收窄，交易量同比微降。2024年全年我爱我家北京住房租赁交易量同比有所增长，从交易量来看，租赁市场好于去年。

租金方面，据我爱我家研究院统计，我爱我家北京长租公寓整租交易中，2024年12月每平方米平均租金、每套平均租金的同比、环比均持续下跌，同比、环比跌幅较11月均有明显收窄；2024年全年，每平方米平均租金与每套平均租金均明显不及2023年水平。

另据中指研究院50城住宅租赁价格指数，2024年12月，北京市住宅平均租金为85.5元/平方米·月，环比下跌1.12%，跌幅较11月有所收窄；同比下跌5.46%，跌幅较11月扩大0.28个百分点。

对此，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，2024年四季度以来，北京住房租赁市场热度有所回落，平均租金持续下滑，12月北京住房租赁平均租金环比仍下跌，市场延续调整态势。从原因来看，当前北京住房租赁市场进入淡季，租房需求大幅降低，为了减少空置时间，部分房东选择降低租金进行出租；叠加租客收入预期降低，价格敏感度提升，更多租客选择换租更便宜的房源。此外，保租房的大量入市也对市场租金产生影响。

此外，北京链家研究院分析师王一帆表示，2024年12月北京市租赁市场成交规模相较11月略有增长，但仍处于较低水平。在租金价格方面，价格已停止下跌并出现环比不超1%的微涨。分城区来看，半数城区租赁规模环比增长，中心城区及其周边区域增幅相对明显。此外，120平方米以上的大面积住房成交显著增长，这也使得租金价格轻微上涨。

展望：1月租赁市场或延续调整态势

对于市场趋势，我爱我家研究院分析认为，2024年北京住房租赁市场交易量稳中有升，租金水平有所下降，预计2025年北京住房租赁交易量与2024年相差不大，或将稳中有增；在2024年末租金低水平运行之下，预计2025年平均租金将低于2024年，总体租金水平仍将保持平稳。

曹晶晶认为，短期来看，居民收入预期尚未根本性扭转，1月北京住房租赁市场仍处淡季，租赁需求释放动力不足，预计1月北京住宅租赁市场环境不会有明显变化，北京住宅平均租金水平或延续调整态势。

王一帆预计，北京住房租赁市场的淡季阶段将持续至春节前，春节返工后，租赁市场有望回暖。

新京报贝壳财经记者杨娟娟

编辑段文平校对卢茜